Soitin pankkiin heti huudon jälkeen. Olin juuri ostanut ensimmäisen sijoitusasuntoni — 17 200 euroa, yksiö jostain huitsin Nevadasta — enkä tiennyt yhtään, miten se rahoitetaan. Ajattelin tarvitsevani koko summan käteistä tai ainakin lainaa 17 200 euroa.
Pankkivirkailija kuunteli rauhallisesti. Sitten hän sanoi jotain, joka muutti kaiken:
"Teillä on omassa asuntolainassanne niin paljon vapaata vakuutta, että saisitte lainan ilman yhtään omaa pääomaa."
Tuijotin puhelinta. Vapaa vakuus? Mitä se tarkoittaa? En ollut koskaan kuullut koko termiä. Nyt, yhdeksän vuotta ja kymmeniä asuntoja myöhemmin, ymmärrän sen olevan asuntosijoittamisen tärkein yksittäinen käsite.
Mikä on velkavipu — oikeasti
Velkavipu tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että käytät lainattua rahaa sijoitukseen oman pääomasi sijaan — tai sen lisäksi. Asuntosijoittamisessa se tarkoittaa käytännössä pankkilainaa, jonka vakuutena toimii ostamasi asunto tai jo omistamasi.
Kuulostaa pelottavalta? Ymmärrän. Mutta katsotaan, mitä se tarkoittaa luvuissa.
| Asunnon hinta | 80 000 € |
| Vuokra / kk | 550 € |
| Vastike + kulut / kk | 160 € |
| Nettovuokra / kk | 390 € |
| Ilman vipua | |
| Oma pääoma | 80 000 € |
| Vuosituotto (netto) | 4 680 € |
| Tuotto omalle pääomalle | 5,9 % |
| 70 % vivulla | |
| Oma pääoma (30 %) | 24 000 € |
| Laina 56 000 € · 4 % · 20 v | –340 €/kk |
| Kassavirta / kk | 50 € |
| Pääoman vapautus muihin kohteisiin | 56 000 € |
Hetki — kassavirta pieneni? Jollain tasolla kyllä. Mutta tarkasta asia toisesta suunnasta: ilman vipua yksi asunto sitoo 80 000 euroa. Vivulla saat saman asunnon 24 000 eurolla — ja jäljelle jäävällä 56 000 eurolla voit ostaa kaksi tai kolme lisää.
Velkavipu ei kasvata yksittäisen asunnon tuottoa. Se kertoo sen, kuinka moneen asuntoon pystyt sijoittamaan.
Vapaa vakuus — se mitä pankkivirkailija tarkoitti
Kun otat asuntolainan omaan kotiisi, pankki saa vakuudeksi asuntosi arvosta tyypillisesti 70–75 prosenttia. Jos asuntosi arvo on 200 000 euroa ja lainaa on jäljellä 120 000 euroa, lasketaan vapaa vakuus näin:
| Asunnon arvo | 200 000 € |
| Pankin hyväksymä vakuusarvo (70 %) | 140 000 € |
| Jäljellä oleva asuntolaina | –120 000 € |
| Vapaa vakuus | 20 000 € |
Nuo 20 000 euroa ovat käytettävissä sijoitusasunnon vakuutena. Et tarvitse käteistä. Tarvitset vapaata vakuutta.
Minun tapauksessani omassa asuntolainassani oli kertynyt riittävästi vapaata vakuutta, että pankki myönsi 17 200 euron lainan kokonaan sitä vastaan. Ei euroakaan omaa rahaa.
Kolme tapaa käyttää vipua — ja miten itse teen sen
Vuosien varrella olen käyttänyt kolmea eri rahoitusrakennetta tilanteen mukaan.
1. Täysi velkavipu vapaan vakuuden kautta. Juuri kuten ensimmäisessä ostossani. Toimii parhaiten silloin, kun omassa asunnossa on paljon vapaata vakuutta ja kohde on edullinen. Kassavirta on tällöin pieni tai olematon — mutta laina lyhenee vuokralaisen rahoilla.
2. Osittainen oma pääoma (20–30 %). Eniten käyttämäni rakenne. Kassavirta on positiivinen heti alusta, ja lainan hoitokulut pysyvät hallinnassa. Oman pääoman tuotto kasvaa merkittävästi pelkkään käteisostoon verrattuna.
3. Ristiinvakuutus salkun sisällä. Kun salkussa on useampi asunto, aiemmat sijoitusasunnot toimivat uusien vakuuksina. Tässä vaiheessa velkavipu alkaa oikeasti kerrata — jokainen asunto helpottaa seuraavan rahoittamista.
Mitä pankit oikeasti katsovat
Tämä on kohta, jota ei juurikaan puhuta sijoitusblogeissa — ehkä siksi, että se ei ole glamouria. Pankki ei katso pelkästään asunnon lukuja. Se katsoo sinua.
Tulot ja velkaantumisaste. Suomessa pankki laskee, kuinka suuri osa bruttokuukausituloistasi menee lainanhoitokuluihin. Yli 40–45 prosenttia alkaa olla haastavaa. Salkun kasvaessa tämä on se rajoite, johon törmää.
Vakuudet. Vapaa vakuus on kuningas. Mitä enemmän omaisuutta, sitä enemmän mahdollisuuksia.
Maksuhistoria. Itsestäänselvyys — mutta en olisi arvannut, kuinka tarkasti pankki katsoo sitä. Maksa laskusi ajallaan. Aina.
Sijoituskohteen laatu. Isot pankit tekevät oman arvionsa kohteesta. Syrjäinen paikkakunta tai heikko taloyhtiö vaikuttaa siihen, kuinka paljon he hyväksyvät vakuusarvoksi.
"Pankki ei ole vihollinen eikä lahjoja jakava ystävä. Se on yhteistyökumppani, jonka kanssa rakennat pitkäjänteisesti."
Mitä en ensin ymmärtänyt
Velkavipu kertoo myös tappiot
Velkavipu toimii molempiin suuntiin. Se kasvattaa tuottoja — mutta se kasvattaa myös tappioita, jos asunnon arvo laskee tai vuokralainen katoaa.
Jos asunnon arvo laskee 10 % ja sinulla on 70 % velkavipu, oman pääomasi arvo laskee noin 33 %. Tämä ei ole teoria — se voi tapahtua.
Siksi kassavirta on tärkeämpi kuin arvonnousu. Positiivinen kassavirta pitää sinut pystyssä silloinkin, kun markkinat eivät liiku oikeaan suuntaan.
Yhdeksässä vuodessa olen kohdannut tyhjiä kuukausia, yllättäviä remontteja ja korkotason nousun, joka repi budjetteja. Jokainen niistä on ollut opetushetki.
Tärkein oppimani asia: älä osta kassavirtamiinukselle pelkän arvonnousu-odotuksen varaan. Vuokra kattakoon kulut. Arvonnousu on bonus.
Missä olen nyt — ja minne vievä polku
Ensimmäinen asunto oli 17 200 euroa. Yksiö. Nolla omaa rahaa. Kassavirta 190 euroa kuukaudessa. Aloin ymmärtää, mitä velkavipu tarkoittaa — ei käsitteenä, vaan omana tiliotteena.
Jokainen sen jälkeen ostettu asunto on opettanut lisää. Rahoitusrakenne on hioutunut, pankkisuhteet ovat vahvistuneet ja salkku kasvanut. Nyt opiskelen APV1-tutkintoa — koska haluan ymmärtää rahan liikkumisen vielä paremmin, myös osake- ja rahastomaailmassa.
Mutta periaate on pysynyt samana: käytä muiden rahaa ostamaan omaisuutta, joka tuottaa omaisuuden hoitokulut ja vähän päälle. Tee se riittävän monta kertaa ja salkku kasvaa itsestään.
Yhdessä puhelussa pankkivirkailijan kanssa. Viidessä minuutissa.